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Gutachten

Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des §194 BauGB dient nicht nur als Grundlage für Verkaufsverhandlungen, sondern ist auch eine rechtssichere Ausgangsbasis bei Erbfällen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen, auch gegenüber Finanz- und Steuerbehörden. Die Grundlage zur Erstellung der Gutachten ist die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV).

Definition Verkehrswert:

Der Verkehrswert wird hierbei durch den Preis bestimmt, der

  • zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag)
  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften
  • der sonstigen Beschaffenheit
  • der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

Leistung Erstellung Verkehrswertgutachten:

  • Vor-Ort-Besichtigung
  • Überprüfung der Objektunterlagen
  • Aufnahme aller relevanten Objektdaten
  • Plausibilisierung der Wohnfläche und der Grundstücksfläche mittels Lasermesstechnik
  • Feuchtigkeitsmessung sowie Überprüfung von sichtbaren Bauschäden
  • Feststellung der Makro- und Mikrolage 
  • Beschaffung und Überprüfung des Grundbuchauszuges
  • Recherche über relevante Daten bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde
  • Erstellung des Gutachtens nach den normierten Bewertungsverfahren
  • Plausibilisierung der ermittelten Ergebnisse
  • Umfangreiche Fotodokumentation
  • Besprechung des Gutachtenentwurfs mit dem Auftraggeber
  • Übergabe des Gutachtens

Fragen & Antworten

Welche Unterlagen werden zur Gutachtenerstellung benötigt?

Umso umfangreicher die Unterlagen zur Verfügung gestellt werden desto genauer kann das Ergebnis der Wertermittlung sein.

Folgende Unterlagen werden benötigt (falls vorhanden):
- Aktueller Grundbuchauszug
- Amtlicher Lageplan
- Grundrisse mit Wohnflächenauftsellung
- Baubeschreibung
- Energieausweis
- Aufstellung der Umbauten, Modernisierungen, Sanierungen
- Teilungserklärung mit Nachträgen (bei Wohnungen)
- Letztes Eigentümerprotokoll oder Beschlussliste (bei Wohnugnen)
- Aktueller Wirtschaftsplan (bei Wohnungen)
- Mietvertrag mit der letzten Mieterhöhnung
- Vorandene Dokumente z.B. bereits erstellte Gutachten, Testament, Erbschein, Gerichtsbeschlüsse

Sparen Sie sich Zeit, Arbeit und Nerven:
Gerne sind wir Ihnen auch bei der Beschaffung der Unterlagen behilflich.

Warum brauche ich ein Gutachten?

Den Wert einer Immobilie zu bestimmen ist keine einfache Sache. Vor allem Käufer und Verkäufer neigen oft dazu, eine Immobilie emotional und subjektiv zu beurteilen. Der Wert, der dann der Immobilie beigemessen wird, weicht häufig vom tatsächlichen Wert stark ab. Für die objektive Bewertung einer Immobilie hingegen ist der Verkehrswert notwendig. Mit dem Verkehrswert wird der aktuelle und tatsächliche Wert einer Immobilie von einem Sachverständigen ermittelt. Dieser Wert wird u.a. anhand der Faktoren Größe, Zustand, Raumaufteilung, Lage, Beschaffenheit des Grundstückes, Rechte und Belastungen an der Immobilie ermittelt. Die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung werden vom Sachverständigen im Verkehrswertgutachten schriftlich dokumentiert.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten ist die Feststellung des Verkehrs- oder Marktwertes einer Immobilie zu einem eindeutigen Wertermittlungsstichtag. Das Gutachten kann vom Amts wegen oder im Zusammenhang mit dem Besitz oder der Veräußerung eines Objektes oder bei anderen Anlässen zwingend erforderlich oder sinnvoll sein. Der Begriff Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie wird im § 194 des Baugesetzbuches definiert.

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Wie lange dauert die Erstellung eins Gutachtens?

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachten dauert in der Regel 2-3 Wochen nach dem "vor Ort-Termin". Weitere zeitliche Faktoren ist die Auskunftsdauer vom Grundbuchamt und die Auskunftsdauer des Gutachterausschusses. Sind "Belastungen" im Grundbuch in der Wertermittlung zu berücksichtigen wie z.B. Nießbauch, Erbbaurecht, etc. kann die Fertigstellung ein paar Tage länger dauern. Benötigen Sie ganz kurzfristig ein Gutachen oder eine Gutachtenprüfung ist dies nach vorherige Absprache möglich. 

Kann ich auch ein Gutachten prüfen lassen?

Ja, Sie können bei uns auch ein bereits erstelltes Gutachten überprüfen lassen. Oftmals wird eine Zweite Meinung zu einem Wertermittlungsergebnis benötigt um auf Nummer "sicher" zu gehen. Wir bekommen von Anwälten, Steuerberatern, Gerichtsbetreuern und auch von Privatpersonen Gutachten zur Überprüfung. Dies geht von einer einfachen Plausibilitätsprüfung bis hin zur detaillierten Stellungnahme. Das Honorar richtet sich nach dem Aufwand und wird vorab vereinbart. Dies sichert Ihnen eine faire und transparente Auftragsbearbeitung zu.

Kann ich durch ein Gutachten Schenkungssteuer sparen?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss bei Überschreitung der Freibeträge Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen. Steuersatz und Steuerfreibetrag richten sich nach der verwandtschaftlichen Beziehung zwischen dem Erblasser oder Schenkenden und dem Begünstigten. Der Steuerfreibetrag wird alle zehn Jahre neu gewährt und liegt zwischen 20.000 (keine Verwandtschaft) und 500.000 Euro (Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, nicht aber Lebensgefährten). Doch wie bemisst sich der Wert der Immobilie? Der steuerlich anzusetzende Wert der Immobilie ist nach den Regeln des Bewertungsgesetzes zu ermitteln. Das Bewertungsgesetz gibt in Abhängigkeit von der Nutzung der Immobilie ein standardisiertes Bewertungsverfahren vor. Zur Entlastung der Finanzämter und der Steuerpflichtigen arbeitet der Gesetzgeber hierbei mit Typisierungen und Pauschalierungen. Hierdurch bleiben jedoch die objekt- oder lagespezifischen Eigenschaften der Immobilie unberücksichtigt, so dass der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte steuerliche Wert höher sein kann als der tatsächliche Verkehrswert. Das könnte etwa der Fall sein bei einem Instandhaltungsstau an der Immobilie, einschränkenden Sonderrechten wie einem Dauerwohnrecht, Altlasten oder einer unattraktiven Lage der Immobilie. Die Typisierung nach dem Gesetz würde dann dazu führen, dass der Wert der Immobilie und damit die zu zahlende Steuer zu hoch wäre.

Kann ich durch ein Gutachten Erbschaftssteuer sparen?

Wenn eine Immobilie geerbt wurde, meldet das Finanzamt in der Regel schnell seine Ansprüche an und die Erbschaftssteuer wird fällig. Liegt kein Gutachten über den Verkehrswert vor, greift das Finanzamt auf pauschale Vergleichswerte zurück. Seit 2009 wird der Verkehrswert einer Immobilie als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen. Das ist nicht der gezahlte Kaufpreis, sondern der aktuelle Marktwert. Je höher dieser Wert angesetzt ist umso mehr Erbschaftssteuer fällt an. Um den Verkehrswert zu ermitteln, führt das Finanzamt keine individuelle Analyse am betreffenden Objekt durch, sondern am Schreibtisch mithilfe von Annahmen und allgemeinen Standards. Daraus resultiert häufig ein höherer Immobilienwert mit entsprechend höherer Steuerlast. § 198 des Bewertungsgesetzes erlaubt Erben jedoch, mit einem qualifizierten Immobiliengutachten gegen den vom Finanzamt festgesetzen Verkehrswert anzugehen. Im Gegensatz zum Amt gehen wir nicht pauschal vor, sondern beurteilen die Immobilie nach einer Vor-Ort-Begehung individuell hinsichtlich Lage, Umfeld, Grundstücksgröße und -qualität, Objektzustand und Besonderheiten. So fließen auch Faktoren wie Ausstattung oder baulicher Zustand, eventueller Modernisierungsstau sowie im Grundbuch eingetragene Rechten und Lasten in das Gutachten ein. Fällt bei diesem der ermittelte Verkehrswert niedriger aus als der des Finanzamtes, bestehen gute Erfolgsaussichten, dass dieser anerkannt und eine niedrigere Erbschaftssteuer angesetzt wird. Und je nach Freibetrag kann die Steuerlast hier stark reduziert werden.

Werden die Gutachten vom Finanzamt anerkannt?

Ja. Sowohl die Finanzbehörden der Länder als auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht als auch die Gutachterausschussverordnungen aller Bundesländer haben eine Harmonisierung im Bereich der überdurchschnittlichen Fachkunde von nach ISO/IEC 17024 zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen bestätigt. Der immer noch weit verbreitete Irrglaube, nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen in Gerichtsverfahren tätig sein, ist nicht korrekt. Im § 404 Abs. 2 Zivilprozessordnung ist eben nicht zwingend vorgeschrieben, dass lediglich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vom Gericht zu beauftragen sind. Es handelt sich vielmehr um eine „Kannvorschrift“. Da die öffentliche Bestellung eine längere Tradition besitzt und die Zertifizierung „erst“ seit 20 Jahren in Deutschland etabliert ist, hält sich dieser Irrtum hartnäckig. Das LG Hannover, Beschluss vom 28.02.2003 – 13 T 27/03 hat bspw. entschieden, dass auch nicht öffentlich bestellte Sachverständige im Rahmen der Zwangsversteigerung beauftragt werden können, wenn die notwendige Fachkunde nachgewiesen wird. Dies ist durch die international gültige Zertifizierung mit strenger Qualitätssicherung sichergestellt.

Meine Qualifikation für die Erstellung von Verkehrswertgutachten

Unter dem Menüpunkt Profil, finden Sie meine Ausbildung und meine Qualifikation. Weiterhin habe ich ich mich speziell für die Wertermittlung von Immobilien nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierne lassen. Die europaweit anerkannte Personenzertifizierung auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 ist heute eine der besten Kriterien um die Kompetenz eines Sachverständigen prüfen zu können. Über die Zertifizierung ist es möglich, dass Qualifikationen und Anforderungen von Sachverständigen weltweit anerkannt und vergleichbar sind. Gerade deshalb nimmt diese Zertifizierung auch in Deutschland an Bedeutung zu. Aufgrund ihrer internationalen Anerkennung und Bedeutung geht man in Fachkreisen davon aus, dass diese Zertifizierung in einigen Jahren auch die öffentliche Bestellung ablösen wird. Die internationale Norm ISO/IEC 17024 hat eine weltweite Gültigkeit. Im Jahr 2003 wurde sie als Europäische Norm (EN ISO/IEC 17024) übernommen und kurz darauf auch als Deutsche Norm (DIN EN ISO/IEC 17024) festgeschrieben. Ein Sachverständiger, der durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert wurde, genießt damit eine internationale Anerkennung seiner Kompetenz. Konstante Weiterentwicklung und Überprüfung. Nach den Vorgaben der ISO/IEC 17024 müssen die zertifizierten Sachverständigen ihr Fachwissen kontinuierlich erweitern und aktualisieren. Daneben müssen in der Regel Gutachten und andere Nachweise bei der Zertifizierungsstelle eingereicht werden. Auftraggeber und Gerichte können deshalb davon ausgehen, dass ein auf der Grundlage der ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger auch über ein fundiertes und aktuelles Wissen und entsprechende praktische Erfahrungen als Sachverständiger verfügt.

Welche Bestandteile hat ein Verkehrswertgutachten?

Für die Qualität des Verkehrswertgutachtens ist entscheidend, dass das Dokument klar strukturiert und für Fachleute sowie Laien gleichermaßen verständlich ist. Das heißt konkret, dass die gewählten Verfahrenswege und mathematischen Modelle
nachvollziehbar dargelegt sein müssen. Das Gutachten enthält zunächst eine genaue Beschreibung des Objektes und seines baulichen Zustands. Ergänzend zu den detaillierten Beschreibungen enthält das Gutachten Fotografien,
welche die Darlegungen im Einzelnen dokumentieren. Weiterhin beschreibt das Gutachten die örtlichen Gegebenheiten, die infrastrukturelle Anbindung des Grundstücks sowie die lokalen und regionalen Immobilienmärkte. Die Lage einer Immobilie ist das erste und wichtigste Kriterium, wenn es um deren Wertermittlung geht. Neben der Objekt-, Lage- und Marktbeschreibung finden sich noch Darstellungen der gewählten Bewertungsverfahren. Die Wahl der jeweils angewendeten Bewertungsverfahren muss begründen werden. Gebräuchlich sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Residualwertverfahren sowie das Sachwertverfahren. In der Regel umfasst ein Verkehrswertgutachten ohne Anhänge rund 35-45 Seiten. Ergänzend zu den Beschreibungen werden dem Gutachten eine ganze Reihe an Objektunterlagen beigefügt. Dazu gehören aktuelle Auszüge aus der Flurkarte (Lageplan), Wohnflächenberechnungen, Grundbuchauszüge sowie Außenfotos des Objektes.

Sollten wir bei einem Ehescheidungsverfahren ein Gutachten erstellen lassen?

ja, das ist absolut sinnvoll und spart erhebliche Folgekosten. Zur Vermeidung teurer Kosten für das gerichtliche Ehescheidungsverfahren sollte sich vor dem gerichtlichen Verfahren einvernehmlich über die Verteilung der Vermögenswerte geeinigt werden. Einer notariellen Ehescheidungsfolgenvereinbarung sollte dabei eine Bewertung der Immobilie vorausgehen. Dadurch werden Anwaltskosten und die gerichtlichen Verfahrenskosten der Ehescheidung erheblich reduziert.

Werden die Gutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen anerkannt?

Nach der Entscheidung des BGH muss der Richter ein dem gerichtlichen Gutachten entgegenstehendes Privatgutachten erkennbar verwerten. Das Gericht darf also ein - bereits vorliegendes oder anlässlich eines gerichtlichen Gutachtens erst während des Prozesses eingeholtes - Privatgutachten nicht als beweisrechtlich unbeachtlich abtun. Es reicht auch nicht, wenn das Gericht nur floskelhaft und ohne sich mit dem Privatgutachten näher auseinander  zu setzen dem gerichtlich bestellten Sachverständigengutachten deshalb mehr glaubt, weil dieser „sich in der Vergangenheit als fachkundig und kompetent" erwiesen hat. Vielmehr muss das Gericht, wenn es aufgrund der gegensätzlichen Feststellungen des „Privatgutachtens" Zweifel an dem gerichtlichen Gutachten hat, ggf. ein neues Gutachten einholen oder einen anderen gerichtlichen Sachverständigen bestellen (vgl. § 412 ZPO). Damit ist ein nur von einer Partei vor oder während des Prozesses eingeholtes Privat-Gutachten beweisrechtlich keineswegs wertlos. Die Einschaltung eines privaten Sachverständigen kann aber in zwei Fällen sehr sinnvoll sein: Zum einen dann, wenn der Sachverständige einvernehmlich beauftragt wird. Dann sollte in einem (schriftlichen!)Schiedantrag vereinbart werden, dass sich beide Parteien dem Gutachterergebnis unterwerfen. Dann kann das Beweisergebnis, das einer Partei nicht passt, kaum noch in einem späteren Gerichtsverfahren angegriffen werden. Zudem macht ein privates Gutachten dann Sinn, um Feststellungen eines gerichtlich beauftragten Sachverständigen zu widerlegen. Es ist aber unbedingt darauf zu achten, dass der private Sachverständige in seinem Gegen-Gutachten in für den Richter nachvollziehbarer Weise aufführt, weshalb die Feststellungen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten falsch sind.

zimmer kontakt

Sachverständigenbüro Christian Zimmer

Am Markt 4
85635 Höhenkirchen

Tel. 08102 / 99 99 90
Fax: 08102 / 99 99 92
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Referenzen

Auszug aus meinen Immobilienbewertungen:
Die vollständigen Gutachten können in meinen Büroräumen eingesehen werden.

Preise (die Gutachtenerstellung erfolgt nach Festpreisen):

Verkehrswertgutachten i.S. §194 BauGB - Grundstück ohne Bebauung
ab 1.500€
Verkehrswertgutachten i.S. §194 BauGB - Eigentumswohnung
ab 1.500€
Verkehrswertgutachten i.S. §194 BauGB - EFH, DHH, RH, usw.
ab 2.000€
Verkehrswertgutachten i.S. §194 BauGB - Zweifamilienhaus
ab 2.000€
Verkehrswertgutachten i.S. §194 BauGB - Mehrfamilienhaus 3-5 Wohneinheiten
ab 2.500€
Verkehrswertgutachten i.S. §194 BauGB - andere Immobilien
auf Anfrage
Gutachtenprüfung mit Stellungnahme
auf Anfrage
An- und Verkaufspreisermittlung
ab 250€ - 500€
Preise zzgl. gesetzl. MwSt. und nachgewiesenen Auslagen (Grundbuchamt, Gutachteraussschuß, Katasteramt, etc.)
Bei Bewertungen über einem Verkehrswert von 1Mio. oder mit Grundstücksbelastungen wie z.B. Erbbaurecht, Nießbrauchrecht o.ä. erfolgt auf den Festpreis ein Preiszuschlag. Dieser Preiszuschlag ist abhängig vom Schwierigkeitsgrad.

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Christian Zimmer Immobilien und Sachverständigenbüro
Am Markt 4
85635 Höhenkirchen

Mitglied im Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V.
Zertifizierter Immobiliengutachter DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA)
Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD)
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